Cải tạo chung cư cũ: Phức tạp!

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội luôn rất phức tạp, bên cạnh câu chuyện về quy hoạch, về vốn, về chính sách bán hàng đền bù thì hiện Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi áp dụng đầu tư.

Vấn đề cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội chưa khi nào hết khó, hết vướng…. Trong chương trình Cà phê Doanh nhân về thúc đẩy công đoạn cải tạo chung cư cũ được tổ chức mới đây, nhiều ý kiến chuyên gia cũng đã bàn luận quanh vấn đề này nhằm tìm ra 1 số biện pháp hợp lý.

Ông Đỗ Viết Chiến – Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đặc biệt của nội thành Hà Nội là đa số 1 số nhà chung cư nằm trong 1 số quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về tỷ lệ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho 1 số nhà đầu tư khi chẳng thể tìm được 1 sốh thu hồi vốn.

Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội luôn rất phức tạp, bên cạnh câu chuyện về quy hoạch, về vốn, về chính sách bán hàng đền bù thì hiện Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi áp dụng đầu tư.

Đề xuất 1 số biện pháp liên quan đến vận hành cải tạo chung cư cũ, ông Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển thành thị Hà Nội cho rằng, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ thi công, địa điểm địa lý, kỹ thuật thi công, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiếu có chính sách bán hàng của nhà nước qua từng thời kỳ… Chỉ khi nhận diện rõ được các điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách bán hàng cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi.

Ông Nghiêm đã đề xuất 7 biện pháp cho vấn đề chung cư cũ. Một là, 1 số địa phương, đặc trưng là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư. Hai là, trên cơ sở đây, chúng ta có trình tự thực hiện 1 số dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, chẳng thể có 1 khung chính sách bán hàng chung cho toàn bộ 1 số loại chung cư.

Ba là, phải thi công 1 tiêu chí đồng bộ, như các vấn đề đã chỉ ra như trên phải nhận diện chứ đừng chỉ can thiệp vào 1 hạng mục nào đây. Ví dụ như chung cư hạng D nên ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là nhân tố cần, tuy nhiên chưa đủ. Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, chắc chắn lợi ích giữa 3 nhà: Nhà nước, người dân và công ty, thì yêu cầu giảm căn hộ cao tầng chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu tổng diện tích sàn ở trên/người. Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái an cư, cần có chính sách bán hàng có lại lợi ích cho công ty trên địa bàn toàn địa bàn thành thị, và thuận lợi cho các người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành thị, phụ trách việc cải tạo, thi công mới 1 số khu chung cư. Bảy là, việc lập quy hoạch 1 số khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất biện pháp cân bằng lợi ích giữa 1 số bên.

Về phía đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường nhà đất (Bộ Xây dựng) cho rằng, vấn đề cải tạo chung cư có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) – khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) – phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Theo ông Khởi, khi cải tạo chung cư cũ cần tính ở góc độ tổng thể. Khi nghiên cứu kỹ thực tiễn, có nhiều ý kiến đã được đưa xem xét và phân rõ, cụ thể hóa như câu chuyện đồng thuận đã được phân rõ. Vậy, vấn đề được nêu ra là Hà Nội và 1 số tỉnh đã thực hiện hay chưa?

Theo ông Khởi, cần chú trọng vào 1 số vấn đề như: Vấn đề quy hoạch, có hai loại quy hoạch, chọn lọc quy hoạch tổng thể hay quy hoạch đơn lẻ. Thứ hai là câu chuyện vốn. Thứ ba, cần đặt ra kế hoạch cụ thể, cải tạo nhà chung cư nào trước, chung cư nào làm sau.

“Theo quy định mới, 1 số nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.

Thứ tư, 1 nhân tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bán hàng bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép 1 số bên thỏa thuận chọn lọc phương án bồi thường trình thành thị phê duyệt.

Theo ông Khởi, giai đoạn này Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi áp dụng đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện danh tiếng 1 số nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư. Do đây, cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội vẫn còn tồn ở nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt Bên cạnh đây không chỉ của Bộ, ngành mà còn có đâyng góp ý kiến từ 1 số nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính 1 số cư dân đang sinh sống ở 1 số chung cư cũ trên địa bàn.

“Dưới góc độ chính sách bán hàng pháp luật, Bộ vẫn đang lắng nghe tiếp thu ý kiến để tiếp tục nghiên cứu kỹ, chỉnh sửa các vấn đề chưa đã đi vào hoạt động, còn thiếu sót để chắc chắn ích lợi tốt nhất cho nhà đầu tư khi tham dự vào 1 số dự án cải tạo chung cư cũ và người dân được chắc chắn an sinh”, ông Khởi cho hay.

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/