“Chủ các dự án condotel đẩy rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp!”

Đó là cảnh báo của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM ở hội thảo “Phát triển và quản lý Condotel – Cơ sở pháp lý và thực tiễn” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức ở Đà Nẵng ngày 7/4

Chủ đầu tư dự án condotel được lợi rất lớn…

Thông tin từ hội thảo cho hay, từ năm 2014 đến nay, trên cả nước xuất hiện cơn sốt đầu tư phát triển loại hình sản phẩm BDS (bất động sản) du lịch mới là 1 số dự án căn hộ chung cư khách sạn, villa, nhà phố trong 1 số khu du lịch nghỉ dưỡng (sau đấy gọi là condotel), tập trung ở 1 số khu vực ven biển, hải đảo như Vân Đồn, Hạ Long, Đồ Sơn, Sầm Sơn, Cửa Lò, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc, và ở Lâm Đồng, Đồng Nai… Trong đấy Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa bàn đang phát triển nóng.

Hội thảo “Phát triển và quản lý Condotel – Cơ sở pháp lý và thực tiễn” do Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức ở Đà Nẵng ngày 7/4 (Ảnh: HC)

Đang có nghịch lý tỉ lệ căn hộ chung cư condotel ở Việt Nam chiếm 56%, trong khi tỉ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44%. Như vậy là không lẽ thường, vì ở 1 số nước khác tỉ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ chung cư condotel, nên cần phải có biện pháp định hướng phát triển thích hợp, bền vững. Năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ chung cư condotel đã lên đến 16.000 căn. Trong hai năm 2018 – 2019, chuẩn bị trung bình mỗi năm sẽ có dao động 20.000 căn hộ chung cư condotel được mở phân phối, có qui mô căn hộ chung cư trên dưới 45 m2.

Ông Lê Hoàng Châu cho hay, qua nghiên cứu kỹ cơn sốt phát triển 1 số dự án condotel ở Việt Nam GĐ này, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cảm thấy, bên cạnh nguồn vốn chủ có, 1 số chủ đầu tư chủ yếu vay vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để thi công cơ sở hạ tầng ban đầu cộng công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp;

Sau đấy, chủ đầu tư phân phối căn hộ chung cư condotel cho bạn (nhà đầu tư thứ cấp) nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như phân phối nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối có 1 số dự án không phải là phân phối nhà ở hình thành trong tương lai).

Với biện pháp phân phối hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh; có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng; lại được quyền kinh doanh căn hộ chung cư condotel đã phân phối cho nhà đầu tư thứ cấp; mặc dù phải trả lợi nhuận cam đoan cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so có đi vay ngân hàng; và được nhà đầu tư thứ cấp cộng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Nhiều rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp năm 2018

Trong khi đấy, nhà đầu tư thứ cấp có thể chịu nhiều rủi ro và bị thua thiệt. Cụ thể, chủ đầu tư phân phối căn hộ chung cư condotel có giá phổ biến từ 25 – 55 triệu đồng/m2, tức trên 1 tỉ đến 3 tỉ đồng/căn tùy thuộc cao cấp dự án, địa điểm dự án, địa điểm căn hộ chung cư, và có cam đoan lợi nhuận hoặc không có cam đoan lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp. Giá phân phối này cao, vì tương đương có giá phân phối căn hộ chung cư trung cao cấp ở TP.HCM.

Trong đấy, đối có 1 số dự án condotel mà chủ đầu tư không cam đoan lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm giá thành sở hữu căn hộ chung cư, giá thành quản lý khai thác kinh doanh. Ngoài ra, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế lương cá nhân khi giao cho chủ đầu tư kinh doanh căn hộ chung cư condotel của mình.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM phát biểu ở hội thảo (Ảnh: HC)

Với 1 số dự án mà chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận từ 8 – 12% trong 8 – 12 năm thì giá phân phối có thể đã nâng lên 30 – 50% đủ để chi trả cam đoan lợi nhuận này. Như vậy là nhà đầu tư thứ cấp tự trả lợi nhuận cho chính mình nhưng lại không có quy định pháp luật nào chắc chắn ích lợi của họ trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam đoan về lợi nhuận. Đó là rủi ro rất lớn!

“Chúng tôi thấy hợp đồng chuyển nhượng căn hộ chung cư condotel có cam đoan lợi nhuận không đề cập nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư chắc chắn thực hiện đúng cam đoan trả lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; cũng như chưa có biện pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ chung cư condotel sau khi hết hạn cam đoan lợi nhuận (sau 8 – 12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm.

Đồng thời không có quy định nào sau 8 – 12 năm sẽ xử lý căn hộ chung cư condotel ra sao? Sau thời gian khai thác đấy thì thang máy hư, trang thiết bị xuống cấp… Ai sẽ bỏ tiền ra sửa chữa? Đây cũng là 1 rủi ro trong việc chắc chắn ích lợi cho nhà đầu tư thứ cấp khi mua căn hộ chung cư condotel!” – ông Lê Hoàng Châu nói.

Bên cạnh đấy, ông cho hay, nghiên cứu kỹ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng chỉ rõ, 1 số chủ đầu tư đã cam đoan có nhà đầu tư thứ cấp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối có căn hộ chung cư condotel (nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy thực ở cuốn sổ đỏ căn hộ chung cư condotel).

“Cam kết này không thích hợp có khoản 3 điều 126 Luật Đất đai đã quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối có tổ chức để thực hiện 1 số dự án đầu tư không quá 50 năm, ở 1 số vùng gặp khó thì không quá 70 năm. Do vậy, theo quy định pháp luật hiện hành thì quyền sử dụng đất căn hộ chung cư condotel trong 1 số dự án du lịch nghỉ dưỡng chỉ được sử dụng đất có thời hạn (theo thời hạn của dự án), và có thể được gia hạn!” – ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Năm 2018 sẽ chứng kiến rất nhiều vấn đề của condotel

Đồng thời Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nêu rõ, trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ chung cư condotel có dấu hiệu tiếp tục phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến hiện trạng bội thực cung vượt cầu, trong khi hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng dẫn đến 1 số chủ đầu tư có thể không thực hiện được cam đoan lợi nhuận có bạn.

Đà Nẵng là 1 trong 3 địa phương trong cả nước cộng có Nha Trang và Phú Quốc đang phát triển nóng loại hình condotel (Ảnh: HC)

Ngoài loại hình căn hộ chung cư condotel, hiện còn xuất hiện dạng “hometel”, cũng là căn hộ chung cư du lịch trong 1 số dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, cũng được chủ đầu tư cam đoan có sổ đỏ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (?!), nhưng điểm khác biệt mà chủ đầu tư mở phân phối là người có căn hộ chung cư hometel được quyền sử dụng căn hộ chung cư để nghỉ dưỡng (như là căn nhà thứ 2), hoặc tự cho thuê, và chỉ nộp phí quản lý theo thỏa thuận có chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng (nếu có).

Bên cạnh đấy còn có các dự án hỗn hợp ở 1 số khu vực đã được quy hoạch là khu du lịch, nghỉ dưỡng, nhưng chủ đầu tư lại mở phân phối nhiều loại sản phẩm bất động sản như khách sạn, căn hộ chung cư condotel, căn hộ chung cư chung cư, nhà phố, villa mà người mua được cư trú lâu dài, có sổ đỏ ổn định lâu dài… dẫn đến gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư thứ cấp là quyền có căn hộ chung cư condotel và quyền sử dụng đất cũng tương tự căn hộ chung cư chung cư nhà ở;

Ông Lê Hoàng Châu lưu ý, gần đấy có ý kiến đề xuất Bộ TN-MT phối hợp có 1 số Bộ liên quan ban hành Thông tư quy định về điều kiện, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở) cho condotel. Tuy nhiên Hiệp hội bất động sản TP.HCM phân tách đề xuất này không thích hợp có quy định pháp luật hiện hành, trước hết là không thích hợp có Luật Đất đai và Luật ban hành 1 số văn bản quy phạm pháp luật…

“Với 1 số dự án condotel GĐ này thì chủ đầu tư thu hồi vốn rất nhanh trong GĐ phân phối hàng và đẩy 1 số rủi ro nêu trên cho nhà đầu tư thứ cấp. Năm 2018 sẽ có nhiều dự án condotel đưa vào hoạt động. Và đấy cũng sẽ là năm bắt đầu chứng kiến rất nhiều vấn đề của condotel!” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Lưu ý vấn đề an ninh quốc phòng

Theo thống kê của 16 tỉnh, thành trực thuộc TƯ, chỉ riêng 1 số khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích lớn (50 ha trở lên) đã có 77 dự án có tổng qui mô 18.019 ha; 16.537 phòng khách sạn, 12.056 căn hộ chung cư condotel, 11.174 villa nghỉ dưỡng. Ngoài ra còn có hơn 120 dự án khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích vừa và nhỏ, qui mô dưới 50 ha/khu.

Từ năm 2015 đến tháng 09/2017, cả nước đã có 71 dự án condotel, officetel được cấp phép có tổng số 25.639 căn. Trong đấy có 15.010 căn hộ chung cư condotel (Hà Nội 4.114 căn; TP.HCM 208 căn; Đà Nẵng 4.565 căn và 1 số tỉnh khác 5.823 căn); và 10.629 căn officetel (Hà Nội 3.726 căn; TP.HCM 6.424 căn; và 1 số tỉnh khác 479 căn).

“Đặc biệt 1 số dự án condotel đa số tập trung ở khu vực ven biển, hải đảo, biên giới nên trong 1 số quy định đối có loại hình này cũng phải cực kỳ lưu ý vấn đề an ninh quốc phòng!” – ông Lê Hoàng Châu cảnh báo.

Ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà – phân khúc BDS (Bộ Xây dựng) cho hay đã có đề xuất, báo cáo ứng dụng quy định về người nước ngoài mua căn hộ chung cư condotel như có quy định về người nước ngoài được mua nhà ở.

“Để bảo đảm an ninh quốc phòng, chúng tôi đề xuất lãnh đạo Bộ Xây dựng ứng dụng 1 số quy định cởi mở nhưng phải quản lý. Tạo điều kiện cho cá nhân người nước ngoài được mua loại BDS condotel, nhưng trong khuôn khổ về số lượng và phạm vi, như quy định ứng dụng đối có người nước ngoài mua nhà ở!” – Ông Vũ Văn Phấn nói.

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/