Chuyên gia “bắt mạch” thị trường BĐS nói gì về cung, cầu cuối năm?

Theo Hội Môi giới bất động sản VN, phân khúc bất động sản quý 4/2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, đấyn nhận nhiều lượng hàng hóa mới từ 1 số dự án. Dự báo lượng giao dịch trên phân khúc sẽ tăng mạnh nhất trong năm, tuy nhiên giá cả không biến động nhiều.

Hà Nội hấp thụ dòng sản phẩm giá thấp nhiều nhất

Đánh giá về phân khúc nhà đất quý 3 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho hay, hai phân khúc lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có sự phát triển có tốc độ ổn định. Các dự án nhà đất tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục tung ra phân khúc. Trong quý 3, Hà Nội và TP.HCM đã đưa ra phân khúc trên 20.000 sản phẩm nhà đất (bất động sản) mới có cơ cấu rất hợp lý.

Cụ thể, ở phân khúc Hà Nội, 1 số dự án chào phân phối mới trong quý cung cấp 10.536 sản phẩm cho phân khúc, nâng tổng lượng cung ở Hà Nội tính từ đầu năm 2018 lên 28.240 sản phẩm.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc nhà đất Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự phát triển có tốc độ ổn định trong quý 3 vừa qua. Ảnh: Minh Thư

Nguồn cung sản phẩm căn hộ chung cư tăng mạnh, biểu hiện niềm tin vào phân khúc của 1 số nhà phát triển bất động sản. Trong quý chỉ có 13 dự án phát triển bất động sản đã đã đi vào hoạt động đầu tư thi công và đủ điều kiện phân phối hàng. Các dự án này cung cấp cho phân khúc Hà Nội 4.309 căn hộ chung cư và 1.242 nhà liền kề, villa… Nguồn cung còn lại của phân khúc đến từ hàng tồn của 1 số dự án mở phân phối từ trước đấy.

Cơ cấu sản phẩm trong tổng nguồn cung căn hộ chung cư: loại sản phẩm có giá trị thấp vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao (kể từ quý II/2018) đạt 44%, sản phẩm có giá trị trung bình đạt 22% và sản phẩm cấp cao đạt 22%. Đặc biệt phân khúc đã xuất hiện dòng sản phẩm có giá trị siêu cao, đạt 14% tổng lượng cung toàn phân khúc.

Đặc biệt, theo ông Đính, quý 3 là quý ghi nhận có nhiều dòng sản phẩm nhà liền kề, villa, nhà phố thương mại đến từ 1 số dự án bất động sản được tung ra phân khúc nâng tổng nguồn cung sản phẩm mới chào phân phối trên phân khúc bất động sản Hà Nội là 10.536 sản phẩm.

“Điểm đáng lưu ý ở phân khúc đấy là nguồn cầu đến từ khách hàng nước ngoài, họ quan tâm và mua hàng ở đa số 1 số dự án cấp cao. Theo điều tra, toàn bộ 1 số dự án cấp cao đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài. Giao dịch trong quý ghi nhận đạt 897 sản phẩm nhà đất đã giao dịch thành công mật độ hấp thụ đạt 70% biểu hiện nhu cầu phân khúc cho dòng sản phẩm này là khá tốt”, ông Đính nói.

Phân khúc căn hộ chung cư giao dịch thành công đạt 5.540 sản phẩm, mật độ hấp thụ đạt 60%. Đây là mật độ khá tốt của phân khúc quý 3 thường niên, bởi đấy là quý có “tháng Ngâu” và mùa khai giảng thường có mật độ hấp thụ rất thấp.

Tỷ lệ hấp thụ của 1 số dòng sản phẩm phản ánh đúng hiện trạng nhu cầu phân khúc. Trong đấy chiếm tỷ trọng cao nhất là dòng sản phẩm có mức giá thấp, đạt 54% và dòng cấp cao đạt 13%. Trong dòng sản phẩm cấp cao còn có dòng sản phẩm có mức giá siêu cấp cao chỉ đạt gần 2%.

TP.HCM xuất hiện dự án siêu cấp cao, giá phân phối 150-200 triệu đồng/m2

Cùng có đấy, ở phân khúc TP.HCM, trong quý 3 ghi nhận 21 dự án bất động sản chào phân phối sản phẩm mới, cung cấp ra phân khúc bất động sản 9.083 căn hộ chung cư và 709 nhà phố thương mại, villa, nhà liền kề. Như vậy, tính từ đầu năm, phân khúc toàn đô thị đấyn nhận 70 dự án đã chào phân phối có 40.342 căn hộ chung cư, 1.168 căn nhà phố thương mại, 2.472 nhà đất liền thổ và 368 căn officetel.

Theo Hội Môi giới, trong phân khúc nhà ở, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc chủ đạo trên phân khúc, chiếm 94,2% tổng sản phẩm nhà ở ở 1 số dự án phát triển kể từ đầu năm 2018. Mặc dù lượng cung sụt giảm mạnh so có quý 2, nhưng đấy chỉ là nhân tố ngẫu nhiên về thời điểm chào hàng của chủ đầu tư, chứ chẳng biểu hiện xu thế giảm đầu tư dự án bất động sản.

Ngược lại có phân khúc bất động sản Hà Nội, ở TP.HCM tỷ trọng phân khúc nhà ở cao và trung cấp lại chiếm nhiều nhất. Cao cấp đạt 40,5% và trung cấp đạt 36,5%.

Đặc biệt có 1 số dự án siêu cấp cao có giá phân phối lên đến 150-200 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy 1 số chủ đầu tư đã đánh giá khả năng phát triển kinh tế ở đấy rất tốt, kỳ vọng số lượng người giàu có ở TP.HCM sẽ tăng mạnh trong thời gian tới…

Cũng theo đánh giá của Hội Môi giới, phân khúc nhà ở giá thấp (giá rẻ) lại chiếm tỷ trọng nhỏ (21%) cho thấy quỹ đất để phát triển loại hình này ở TP.HCM đã khan hiếm. Các dự án loại này hiện chỉ có thể thi công được ở 1 số khu vực xa trọng điểm đô thị có giá đất rẻ hơn. Nhưng do địa điểm quá xa trọng điểm và kết nối có giao thông, hạ tầng phát triển xã hội ở 1 số vùng này còn hạn chế. Nên việc tiêu thụ sản phẩm này cũng chẳng thể tiện dụng.

Báo cáo của Hội môi giới cho thấy, phân khúc cấp cao có 1 tỷ trọng giao dịch trên tổng giao dịch thành công đạt 43,5% (2.904 căn) và đạt mức hấp thụ lên đến 78% cho riêng dòng sản phẩm này. Đặc biệt cảm thấy dòng sản phẩm hạng sang ra hàng là hết ngay, đạt mật độ hấp thụ 100%.

“Dự án có sản phẩm cấp cao và sang trọng đã lôi kéo lượng khách nước ngoài tham dự rất mạnh. Do nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam tăng mạnh. Trong khi chúng ta lại giới hạn lượng mua ở từng dự án nên đã xuất hiện tình trạng người nước ngoài đầu tư để cho thuê hoặc giao dịch lại cho nhau”, ông Đính cho hay.

Theo nhận định của Hội Môi giới, phân khúc bất động sản quý 4 sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, cả nước sẽ đấyn nhận nhiều lượng hàng hóa mới từ 1 số dự án. Đồng thời, lượng giao dịch cũng được dự đoán sẽ tăng mạnh nhất trong năm và nhiều hơn so có cộng kỳ năm trước. Giá cả hàng hóa cũng sẽ không biến động nhiều, dự đoán chỉ tăng so có quý 3 dao động 0,5% đến 1%.

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/