DN bất động sản muốn chuyển nhượng dự án đang vào thế kẹt?

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng những bất cập về những quy định trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai không chỉ tác động đến phân khúc bất động sản và còn ảnh hưởng đến thời cơ đầu tư của công ty.

Trước cuộc gặp gỡ giữa Chủ tịch UBND TP.HCM và đại diện những công ty bất động sản (bất động sản) trên địa bàn Thành phố vào ngày 7/11, PV Infonet đã có cuộc thảo luận có ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA).

Ông Châu cho hay, hiệp hội sẽ báo cáo về 3 vấn đề tác động đến phân khúc bất động sản cũng như lĩnh vực đầu tư, gồm: Các vấn đề liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; Công nhận chủ đầu tư; Giải pháp kiểm soát việc giao dịch dự án nhằm mục đích trục lợi.

PV: Thưa ông, những quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư giai đoạn này đang có những bất cập gì?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo Luật Nhà ở năm 2014, DN phải nhận giao dịch quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để thi công nhà ở thương mại. Tuy nhiên, những quy định này đã tạo ra sự xung đột pháp luật và mâu thuẫn có những điều khoản Luật Đất đai năm 2013.

Trước đấy, theo Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp DN đã nhận giao dịch quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyện dụng… thích hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Nhưng quy trình, thủ tục chọn lọc nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án bị ách tắc sau khi Bộ Xây dựng có văn bản trả lời UBND TP.HCM ngày 5/5/2016 có nội dung: Từ năm 2017, việc chấp thuận, chọn lọc chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư thi công nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Theo ông những quy định này tác động như thế nào đến phân khúc và DN bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu: Kể từ ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) đến nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã thụ lý 170 dự án yêu cầu công nhận chủ đầu tư. Trong đây, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm 26%), còn lại 126 dự án (chiếm 74%) có lý do do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyện dụng.

Việc không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư có những DN đã nhận giao dịch quyền sử dụng đất là 1 điểm nghẽn của phân khúc bất động sản giai đoạn này.

Đây cũng là 1 trong nhiều lý do dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung căn hộ cao tầng vừa túi tiền. Nhiều DN lâm vào tình cảnh rất gặp khó, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất thời cơ đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Trước những bất cập này, HoREA đã có những kiến nghị gì, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Từ giữa năm 2015 đến nay, hiệp hội đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội. Tuy nhiên, những vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình tham khảo sửa đổi, bổ sung những Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

Mới đấy Bộ Xây dựng cho biết, sẽ đề xuất sửa đổi từ “đất ở” thành cụm từ “đất ở và những loại đất khác” ở Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để thống nhất có Luật Đất đai. Hiệp hội cho rằng chỉ cần sửa đổi chữ “đất ở” trong Luật Nhà ở thì sẽ chắc chắn sự thống nhất có Luật Đất đai, và bởi thế sẽ tháo gỡ được ách tắc này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM.

Hiện nhu cầu giao dịch dự án giữa những DN trên phân khúc rất lớn. Theo ông, những quy định về giao dịch dự án kinh doanh bất động sản đang gặp vướng mắc nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Về làm việc giao dịch trọn vẹn dự án hay 1 phần dự án đang có điểm nghẽn. Đây là làm việc kinh doanh lẽ thường của DN, nhưng theo những quy định, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được giao dịch dự án. Điều này dẫn đến việc giao dịch dự án rất gặp khó.

Trong 10 tháng đầu năm 2018, mới chỉ có 15/23 hồ sơ giao dịch dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại những dự án bị đình trệ, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong phân khúc giao dịch dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là 1 lý do dẫn đến hiện trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “trùm mền” vì chưa đủ điều kiện giao dịch.

Theo ông, việc giao dịch dự án giữa những DN có bị trục lợi hay không?

Ông Lê Hoàng Châu: Yếu tố trục lợi trong việc giao dịch trọn vẹn dự án hoặc 1 phần dự án có sử dụng đất chỉ xảy ra trong 1 số trường hợp chọn lọc nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu theo kiểu “chủ nghĩa tư bản thân hữu” hoặc do nằm trong “nhóm lợi ích”.

Nhiều trường hợp chủ đầu tư được giao dự án thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư. Điều này đã có lại lợi nhuận rất lớn, thậm chí lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư. Trong đây, nhiều dự án loại này được giao dịch lại theo kiểu “cai đầu dài”, đứng trung gian để hưởng lợi.

Đơn cử như việc di dời những cơ sở gây ô nhiễm môi trường và những cơ sở phải di dời theo quy hoạch thi công thành phố. Quy chế tài chính quy định DN phải di dời “tự làm chủ đầu tư hoặc liên doanh có nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất”.

Điều này dẫn đến thực ở, đa số những dự án đầu tư thi công bất động sản trên nền cơ sở sản xuất ô nhiễm và những cơ sở phải di dời theo quy hoạch thi công thành phố đều thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư, không chọn lọc nhà đầu tư bằng hình thức đấu giá đất, hoặc đấu thầu rộng rãi.

Hay có những dự án chỉnh trang, tái thiết thành phố, Nhà nước thực hiện công tác giải phóng mặt bằng rất vất vả rồi giao lại cho nhà đầu tư theo hình thức chỉ định.

Có trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện xong dự án nhưng đã giao dịch cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi.

Theo ông, cần có biện pháp gì để ngăn chặn hiện trạng giao dịch dự án có mục đích trục lợi?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, biện pháp hiệu quả nhất để kiểm soát việc giao dịch dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là phải kiểm soát nghiêm ngặt ngay từ khâu chọn lọc nhà đầu tư, nhà thầu công trình BT được chi trả bằng quỹ đất đối ứng.

Vậy HoREA có những kiến nghị gì về vấn đề này?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, trước tiên cần phải phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế để chọn lọc nhà đầu tư những dự án có sử dụng đất, những công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng BT được chi trả bằng quỹ đất đối ứng.

HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để chi trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng thi công – chuyển giao (BT).

Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Do chưa có nghị định này nên đã tạo ra dao động trống pháp luật kể từ ngày 1/1/2018, ngày Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực, đến nay.

Xin cảm ơn ông!

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/