Dự án BT “đổi đất lấy hạ tầng”: Nguyên tắc nào để chống thất thoát?

Liên quan đến câu chuyện 1 vài dự án BT đang rất “nóng” thời gian qua, chuyên gia cho rằng, phải đề nghị kiểm đếm kỹ lưỡng về giá trị đất đem đổi cũng như giá trị hạ tầng thi công lên thì chúng ta mới biết có ngang bằng nhau hay không mà đổi….

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, pháp luật đất đai Việt Nam giai đoạn này có các quy định rất yếu ớt về mặt giá trị đất đai. Yếu từ biện pháp định giá, giá trị đây được chuyển ra phân khúc như thế nào… bởi thông thường giá trị ẩn trong đất nhưng biết 1 vàih làm thì sẽ trở thành tiền và tiền đây được tính đếm rất cụ thể.

Dẫn chứng cụ thể, ông Võ đưa ví dụ về việc qua thử nghiệm đấu giá đất ở 23 Lê Duẩn ở TP Hồ Chí Minh thì giá trúng đấu giá cao gấp 3 lần giá mà định giá theo quy tắc thông thường. Điều này cho thấy đất công đưa chuyển ra phân khúc như thế nào cũng là câu chuyện đáng chú tâm.

Theo chuyên gia, hình thức BT không chỉ cần 1 quy định riêng tầm Nghị định mà phải có các quy định nghiêm ngặt ở tầm Luật do Quốc hội chọn lọc.

Tuy nhiên, các trường hợp được đấu giá công khai như thế theo ông Võ tới nay rất hiếm, nhất là trong bối cảnh đang sắp xếp lại 1 vài cơ sở Nhà nước. Có nhiều khu đất vàng nhưng lại bị xử lý không thống nhất, không đúng pháp luật. Đó là 1 trong các hành vi gây thất thoát lớn nhưng chúng ta lại rất hờ hững.

Chính bởi thế, có câu chuyện BT đang rất “nóng” có tài liệu Hà Nội vừa chọn lọc đổi đất lấy 5 tuyến các con phố, ông Võ cho rằng, phải kiểm đếm kỹ lưỡng về giá trị đất đem đổi cũng như giá trị hạ tầng thi công lên thì chúng ta mới biết có ngang bằng nhau hay không mà đổi.

“Đánh đổi không thông qua tiền là thứ đánh đổi rất mù mờ. Chính vì vậy cần minh bạch xác định giá trị đem đổi cho thích hợp”, ông Võ nói.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật Basico cho hay, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì giá trị của nó sẽ tăng lên rất nhiều. Nếu căn cứ vào khung giá thì giá vô cộng thấp, thường là đất nông nghiệp hoặc là đất chưa phải là khu thành phố khi chuyển đổi sang khu công nghiệp, nhà ở, khu thành phố thì giá khác hẳn.

“Vì thế, muốn định giá được thì phải định giá trong tương lai hoặc là đấu giá để chắc chắn quyền, nghĩa vụ, sự tranh giành minh bạch của phân khúc”, ông Đức nói.

Cũng theo vị luật sư này, nếu đấu giá thì trọn vẹn câu chuyện là phân khúc, nhà đầu tư chọn lọc. Còn nếu tự định giá, tự xác định giá, có thể xác định giá giai đoạn này gấp 5 lần hay 10 lần vẫn đúng vì khi là giá tương lai 5-7 năm nữa thì không ai biết được giá chính xác là bao nhiêu, câu chuyện đây phải là câu chuyện đấu giá của phân khúc thì mới giải quyết được.

Còn UBND, địa phương nào đưa ra giá rất cao nhưng người ta vẫn có quyền nghi ngờ cho rằng không hợp lý vì không bao giờ hoàn toàn khớp, thích hợp có diễn biến thực ở sau này mà có thể chênh ít, chênh nhiều, không loại trừ trường hợp có thể công trình xong thì giá xuống do phân khúc, do nhân tố thất bại của dự án.

Theo ông Đức, việc chỉ định giá đối có dự án BT sẽ có khoảng 1 vàih rất lớn so có 1 vài dự án khác có thể chỉ định thầu, nó có con số, kỹ thuật, chỉ tiêu rõ ràng trên cơ sở đơn giá tính lên, có thể chỉ có chênh lệch nhất định thôi. Còn dự án BT khác ở chỗ là định giá đất trong tương lai, mà khi mục đích đất khác nhau, thời gian khác nhau thì giá đất đó không có bất cứ cơ sở nào để tự định giá được.

Vậy làm sao để tránh thất thoát tài sản qua 1 vài dự án “đổi đất lấy hạ tầng”?

Trả lời câu hỏi này, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, quy định về cơ chế đổi đất lấy hạ tầng đã được đề cập ở nhiều luật khác nhau, trong đây có nghị định của Chính phủ về tiến hành hình thức 1 vài dự án công tư PPP, trong cả đây có dự án BT. Nghị định này cũng được quy định trong Luật Quản lý sử dụng tài sản công năm 2017, luật này mới sắp hành.

Còn trong Luật đất đai, cái quan tâm nhất khi nói tới giá trị đất đai lại không có 1 câu nào quy định về giá trị đất đai của cơ chế BT, mà chỉ nói về thẩm quyền. Vì thế, ông Võ cho rằng hình thức BT rất cần 1 quy định riêng tầm Nghị định.

Trong đây phải quy định nhân tố công khai, minh bạch giá trị, khi nào xác định giá trị, khi nào đưa ra đề xuất về chuyện đổi bao nhiêu đất lấy công trình cỡ nào, nhưng khi đổi thật phải có kiểm toán kỹ thuật lẫn tài chính của công trình hạ tầng cũng như định giá cụ thể tổng diện tích đất, mục đích sử dụng đã đổi, giá trị thật của đất đây như thế nào, trường hợp nào được đổi… chứ không phải đem đất Hồ Gươm ra đổi.

Còn theo Luật sư Trương Thanh Đức, cần hạn chế tối đa đất của Nhà nước, tài sản công, cần tư nhân hóa, cần chắc chắn đất đi vào phân khúc để 1 vài chủ đầu tư sử dụng, quản lý sẽ hiệu quả hơn. Trong khi chưa làm được điều đây buộc phải có các quy định nghiêm ngặt ở tầm Luật do Quốc hội chọn lọc. Đồng thời phải luôn luôn kiểm soát quá trình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá dự án của Nhà nước, đấu giá thực sự tránh hiện trạng đấu giá như thời gian qua thì có khi lại không tốt bằng chỉ định vì nhiều chỗ nhập nhèm lại hợp thức hóa sai phạm, bịt kín kẽ hở tư lợi.

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/