Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường BĐS năm 2019 khó có thể xảy ra “bong bóng”

Thị trường nhà đất (bất động sản) TP.HCM từ đầu năm 2018 đến nay sụt giảm cả về số lượng dự án lẫn tổng số căn nhà chào phân phối, phân khúc đẳng cấp vẫn chiếm mật độ cao. Tuy vậy, theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố, hiện phân khúc vẫn chưa có dấu hiệu xảy ra “bong bóng”.

Sáng 11/12, trong khuôn khổ Hội thảo “Xu hướng và thời cơ đầu tư nhà đất 2019” do Tạp chí đầu tư bất động sản Cafeland tổ chức ở TP.HCM, PV Infonet đã có cuộc thảo luận có ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM về phân khúc địa ốc đô thị GĐ cuối năm và trong năm 2019.

10 năm qua, phân khúc bất động sản cả nước nhìn chung và TP.HCM nói riêng có những bước thăng – trầm, ông nhìn nhận như thế nào về những gì đã xảy ra?

Ông Lê Hoàng Châu: Nhìn tổng quát 10 năm qua, có thể thấy phân khúc bất động sản đan xen những GĐ hết thăng rồi trầm, hết khủng hoảng đến bình phục, tăng trưởng.

Như năm 2007, đấy thời điểm phân khúc phát triển nóng dẫn đến “bong bóng”. Thị trường đâyng băng từ năm 2008 – 2009, sau đây lại phát triển nóng rồi đâyng băng từ năm 2011 – 2013.

Thị trường bình phục tốt từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy vậy, năm 2016 phân khúc có thể hiện sụt giảm. Đến năm 2017 thì tăng trưởng nhẹ, chỉ 4,07%.

Theo ông, phân khúc bất động sản từ đầu năm 2018 đến nay như thế nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Năm nay phân khúc bất động sản cả nước và TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng chuyển nhượng. Riêng TP.HCM, thống kê trong 10 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra phân khúc là 65 dự án có tổng số 23.759 căn nhà.

Trong đây, phân khúc đẳng cấp có 7.444 căn, chiếm mật độ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm mật độ 49,4%; phân khúc giá tốt có 4.584 căn, chiếm mật độ 19,3%. So có năm ngoái, phân khúc năm nay giảm về số lượng dự án lẫn tổng số căn nhà đưa ra phân khúc.

10 tháng đầu năm 2018, phân khúc đẳng cấp chiếm mật độ hơn 31% trong tổng số 23.759 sản phẩm cung ứng ra phân khúc.

Phân khúc đẳng cấp chiếm mật độ lớn bởi thế tác động đến phân khúc như thế nào, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Phân khúc đẳng cấp chiếm đến 1/3 phân khúc (mật độ 31,3%)và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung ở TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng.

Đây là thể hiện lệch pha cung – cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển phân khúc bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong phân khúc bất động sản phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ cao tầng giá tốt, giá vừa túi tiền chiếm mật độ lớn nhất; thứ hai là phân khúc căn hộ cao tầng trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao tầng đẳng cấp chỉ chiếm mật độ nhỏ.

Với phân khúc đất nền, theo ông có những biến động nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, ở TP.HCM đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép ở 1 số quận ven và huyện ngoại thành.

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất GĐ này khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và ở 3 khu vực chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Nhà nước chưa có biện pháp nào quản lý những loại hình bất động sản mới như condotel hay office-tel, tuy nhiên thực ở phân khúc này đang phát triển “nóng”. Theo ông, người mua có rủi ro gì?

Ông Lê Hoàng Châu: Vài năm gần đấy, phân khúc xuất hiện 1 số loại hình bất động sản mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse… Trong đây, có loại hình căn hộ cao tầng condotel ở những khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có biện pháp quản lý và định hướng phát triển thích hợp.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại phân phối căn hộ cao tầng condotel có giá rất cao, tương đương giá phân phối căn hộ cao tầng đẳng cấp thu được lợi nhuận rất lớn.

Bên cạnh đây, có không ít chủ đầu tư cam đoan lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở” cho bạn, nhưng không có cơ sở pháp lý để chắc chắn thực hiện những cam đoan này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM.

Theo ông, những “cơn sốt” đất nền và những loại hình bất động sản mới ảnh hưởng thế nào đến phân khúc bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu: Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã lôi kéo 1 phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào những dự án căn hộ cao tầng. Hiện cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đây, đã có 1 phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Đồng thời, môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu “lợi ích nhóm”, “chủ nghĩa tư bản thân hữu” đã tác động làm nản lòng những công ty làm ăn chân chính, gây cản trở cho công ty trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, những dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công – tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng thi công – chuyển giao (BT).

Ông có nhận định gì về phân khúc bất động sản TP.HCM GĐ cuối năm 2018 và năm 2019?

Ông Lê Hoàng Châu: Đến khi này có thể khẳng định không xảy ra “bong bóng” bất động sản từ nay cho đến Tết Nguyên đán kỷ Hợi.

Theo tôi, phân khúc bất động sản năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở giá tốt.

Phân khúc nhà ở giá tốt, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của phân khúc và có tính thanh khoản cao nhất.

Trong khi đây những dự án căn hộ cao tầng đẳng cấp ở khu trọng điểm đô thị lại được hưởng lợi thế “độc quyền” vì đô thị đã chọn lọc không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020.

Cũng như năm nay, tôi tin rằng phân khúc bất động sản năm 2019 cũng khó có thể xảy ra “bong bóng”.

Xin cảm ơn ông!

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/