Tháo chạy khỏi Condotel: Phía sau những con số giật mình

Lượng tồn kho ngất ngưởng, ở Khánh Hòa chỉ tiêu thụ được 26% lượng phân phối ra, Bình Định 22%, cá biệt ở Đà Nẵng 1 số chủ đầu tư chỉ phân phối được 9%. Theo đây, lượng hàng tồn kho căn hộ chung cư nghỉ dưỡng ở 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Khi giá Condotel lên mức “đỉnh” thì chuyển nhượng chững lại, chủ đầu tư buộc có chính sách phân phối hàng giảm giá… khi đây nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ tháo chay khiến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng không sôi động, ế ẩm…

Theo báo cáo về phân khúc BĐS quý 2 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) được mở phân phối vào đầu tháng 7 vừa qua, phân khúc căn hộ chung cư nghỉ dưỡng Condotel từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc trong 1 số tháng 4, 5, 6/2018 có lượng tồn kho ngất ngưởng. Toàn phân khúc tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Tại Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất phân khúc nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang báo động dư thừa nguồn cung, ế ẩm khi nguồn cầu không có dấu hiệu tăng lên…

Tại 1 số đô thị du lịch biển còn lại có mật độ hấp thụ căn hộ chung cư Condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Theo đây, lượng hàng tồn kho căn hộ chung cư nghỉ dưỡng ở 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Theo dự đoán, nguồn cung của Condotel thời gian tới còn tiếp tục tăng mạnh, cộng có nguồn cung dồi dào cũ của phân khúc đang khiến phân khúc này có nguy cơ dư thừa ở 1 số phân khúc như Nha Trang, Đà Nẵng…. Trong khi đây nguồn cầu Condotel không có dấu hiệu tăng lên thì việc ế ẩm trên phân khúc là dễ hiểu. Nhiều ý kiến phân tách, năm 2018 và sau đây sẽ là năm gặp khó đối có phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Vậy, đâu là lý do xảy ra hiện trạng phân khúc Condotel ế ẩm này?

Trao đổi có PV Infonet,ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch thường trực kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, pháp lý Condotel chưa rõ ràng không phải là lý do chính khiến phân khúc Condotel ế ẩm, mà việc nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ tham dự phân khúc, đẩy giá, tạo sóng… mới là lý do.

Theo ông Đính, khi phân khúc Condotel bắt đầu phát triển ở các năm đầu thì giá chưa cao, nhiều người xác định giá sẽ có sự tăng lên quyến rũ theo thời gian, theo dự án. Điều này đã lôi kéo nhiều nhà đầu tư, trong đây có nhà đầu tư ngắn hạn và đầu cơ.

Mà 1 số nhà đầu tư ngắn và đầu cơ họ thường nhảy vào phân khúc khi giá còn đang thấp, sau đây luôn luôn tạo sóng, “đẩy” giá trên phân khúc bởi đây là mục đích của họ để tạo ra lợi nhuận nhanh nhất trong thời gian ngắn nhất.

Ông Đính cho hay, ở thời điểm này, giá Condotel ở 1 số khu vực đã hình thành lâu thì đều “đẩy” lên ở mức khá cao. Ví như ở Đà Nẵng, Nha Trang…. giá của 1 số căn hộ chung cư Condotel thấp nhất là từ 35 triệu đồng/m2, thậm chí 60.000-70.000 đồng/m2. Mức giá này quá cao so có căn hộ chung cư không phải để ở mà là căn hộ chung cư du lịch.

Theo phân tách của Hội môi giới thì mức giá đây đã lên tới “đỉnh”, khi đây thì mức độ phân phối hàng sẽ chậm lại trong chuyển nhượng, người tiêu dùng sẽ không hưởng ứng mua giá quá cao khi đầu tư rất lớn nhưng lợi nhuận thu được không tương xứng.

“Khi phân khúc chững chuyển nhượng thì chủ đầu tư sẽ có các chính sách phân phối hàng khuyến mại, tặng quà… tức là 1 hình thức giảm giá, và khi đã có xu hướng giảm giá thì 1 số nhà đầu tư ngắn hạn sẽ không tham dự nữa, họ rút ra khỏi phân khúc Condotel và có thể phân phối tháo các sản phẩm đây. Hiện nguồn cầu trên phân khúc chỉ còn các người có nhu cầu đầu tư thực sự, đầu tư dài hạn thì phân khúc không thấy sự sôi động nữa. Việc phân phối hàng khó hơn là dĩ nhiên vì không còn nhiều nhà đầu tư ngắn hạn, tạo phân khúc, đẩy giá phân khúc……”, ông Đính phân tách.

Mặt khác, việc nhà đầu tư ngắn hạn cộng có đầu cơ đẩy đi đẩy lại thì sẽ khiến có giữa hợp đồng mua lần đầu có hợp đồng của người mua lần 2, lần 3… tạo ra các cái không hợp lý, lo ngại cho các người sử dụng lâu dài, cái đây mới gây ảnh hưởng tới phân khúc.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, việc nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ rút khỏi phân khúc Condotel sẽ khiến chủ đầu tư giảm sức phân phối, việc huy động vốn cũng giảm đi nhưng đổi lại họ không bị đối mặt có rủi ro.

“Nếu chỉ có các nhà đầu tư ngắn hạn và đầu cơ thì khả năng huy động nguồn vốn chỉ ở con số 20 – 30%, bởi thế không đủ khả năng để tiếp tục đã đi vào hoạt động dự án, rủi ro có họ cũng rất cao. Nếu chủ đầu tư lôi kéo được bạn thực sự thì có khả năng thu được tất cả số tiền phân phối sản phẩm, có khả năng đã đi vào hoạt động dự án để đưa dự án đúng công đoạn và đưa vào khai thác kinh doanh sớm nhất để tạo lợi nhuận sớm nhất”, ông Đính nói.

Tìm hiểu thêm https://duanoriggarden.com/